Was ist ein Stockwerkeigentum?
                     Nachgefragt bei Stephan Rölli: Was ist Stockwerkeigentum? 
Stephan Rölli (Schötz) informiert über den Begriff Stockwerkeigentum und was es damit auf sich hat.
Nachgefragt bei Stephan Rölli (Schötz) was Stockwerkeigentum ist, worin sich der Kauf zu einer 
„normalen“ Immobilie unterscheidet und was die Rechte und Pflichten eines Stockwerkeigentümer 
sind.
Das Stockwerkeigentum wurde 1965 in der Schweiz eingeführt, berichtet Stephan Rölli von der 
Rimmo-Invest AG. Damit sollte erreicht werden, dass sich mehr Menschen eine eigene Wohnung 
leisten können. Heute sind rund ein Achtel aller in der Schweiz vorhandenen Wohnungen 
Eigentumswohnungen. Mit wachsender Tendenz. Denn viele Wohnungen kosten deutlich weniger als
vergleichbare Häuser. 
Daher nachgefragt bei Stephan Rölli (Schötz):
 Was ist Stockwerkeigentum?
 Was unterscheidet den Kauf von Stockwerkeigentum von einem normalen Immobilienkauf?
 Was sind die Rechte und Pflichten eines Stockwerkeigentümers?
WAS IST STOCKWERKEIGENTUM?
Die Stockwerkeigentümer sind vor dem Gesetz eine Gemeinschaft, auch Miteigentümergemeinschaft
genannt. Dabei handelt es sich um eine körperschaftlich organisierte Personenverbindung. Die 
Beziehung der Stockwerkeigentümer untereinander ist bestimmt vom Miteigentumsrecht und zwar 
hinsichtlich des
 Unterhalts,
 der Renovierung, 
 der Benutzung und
 der Beschädigung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen.
Das ganze zu Stockwerkeigentum aufgeteilte Grundstück gehört allen Eigentümern gemeinsam und 
unmittelbar. Bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft handelt es sich aber nicht um eine juristische
Person, erklärt Stephan Rölli. Dennoch ist die Gemeinschaft von Gesetzes wegen eingeschränkt 
vermögens- und handlungsfähig. Dies bedeutet, dass die Eigentümer in eigenem Namen Rechte 
erwerben können. Aber auch besitzen und geltend machen können. Allgemein besitzt der 
Stockwerkeigentümer Sonderrechte an der eigenen Wohnung, inklusive Keller und Waschküche. 
Diese stehen zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Diese Räume im Sonderrecht zählen zur 
Stockwerkeigentumseinheit. Wie genau die Flächen aufgeteilt werden, bestimmt wiederum der 
Stockwerkaufteilungsplan. Dieser muss beim jeweiligen Grundbuchamt hinterlegt sein. Räume oder 
Flächen ohne Sonderrecht sind Gemeinschaftseigentum und unterliegen der gemeinsamen Nutzung. 
Dazu gehören: 
 Der Garten und die Parkplätze
 Sichtbare Gebäudeteile 
 Elementare Gebäudeteile
 Das Treppenhaus oder die Heizungsanlage
WAS UNTERSCHEIDET DEN KAUF VON STOCKWERKEIGENTUM VON EINEM NORMALEN 
IMMOBILEINKAUF? 
Spätestens bei der Betrachtung des Kaufvertrags sieht der Käufer, dass nicht ein bestimmtes 
Wohnobjekt erworben wird. Der Käufer erwirbt eine Beteiligung an einem ganzen Grundstück mit 
dem darauf stehenden Haus und möglichen Nebengebäuden. Aus diesem Grund werden solche 
Wohnungen in einem Kaufvertrag auch nicht als Eigentumswohnung bezeichnet. Solche Wohnungen 
laufen unter dem Begriff Stockwerkeigentum oder Stockwerkeigentumsanteil. Der Anteil wird dabei 
in Promille angegeben.
Das schweizerische Recht sieht eine Verbindung zwischen Gebäuden und Grund und Boden vor, auf 
dem ein Haus steht. Die einzelnen Räume sind Bestandteil des ganzen Hauses. Demnach ist die 
eigentumsrechtliche Trennung von Gebäudeeigentum und Boden nur durch Baurecht als 
Dienstbarkeit möglich. Weil aber keinen einzelne Räume gebaut werden können, ist damit 
verbunden auch kein Raum als separates Eigentum möglich. Ist ein Käufer an einer 
Eigentumswohnung interessiert, ist immer eine Beteiligung an der Gesamtliegenschaft nötig. Der 
umgangssprachlich verwendete Begriff der Eigentumswohnung ist daher irreführend, erläutert 
Stephan Rölli. 
WAS SIND DIE RECHTE UND PFLICHTEN EINES STOCKWERKEIGENTÜMERS?
Die gesetzlichen Bestimmungen hierzu sind nicht sehr aussagekräftig, weiß Stephan Rölli. Besonders 
die Themen Verwaltungshandlungen, Unterhalt oder bauliche Maßnahmen werden so gut wie nicht 
erwähnt. Darum werden oftmals die allgemeinen Bestimmungen des Miteigentums (Artikel 647ff. 
ZGB) und die Vorschriften des Vereinsrechts (Artikel 64ff. ZGB) für das Stockwerkeigentum 
angewandt. Aber auch die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der 
Stockwerkeigentümer. Innerhalb des gesetzlichen Rahmens darf die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft den Umfang dieser Rechte und Pflichten in einer eigenen 
Gemeinschaftsordnung festlegen. Aber auch in der Hausordnung oder in Versammlungsbeschlüssen 
ist dies möglich. Generell gelten für Stockwerkeigentümer aber auch. 
 das allgemeingültige Nachbarrecht und 
 das öffentliche Recht der Kantone und Gemeinden (z. B. hinsichtlich der Bauvorschriften),
 das Polizeirecht und
 die allgemeine Gebührenordnung.
Auch sind regelmäßige Versammlungen der Stockwerkeigentümer eine gesetzliche Pflicht. Die 
Versammlung hat von Gesetzes wegen folgende Befugnisse:
 Entscheidungen hinsichtlich aller Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter 
zustehen.
 Bestellung des Verwalters sowie Aufsicht über dessen Tätigkeit
 Wahl eines Ausschusses
 Genehmigung des jährlichen Kostenvoranschlages, der Rechnung und der Aufteilung der 
Kosten unter allen Eigentümern
 Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten
 Beschlüsse über die unterschiedlichen Versicherungen für das Gebäude und das Grundstück. 
Bezüglich der Haftung ist zu erwähnen, dass die Stockwerkeigentümer grundsätzlich nicht solidarisch 
für die von der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) eingegangenen Verpflichtungen haften. 
Es sei denn, die Solidarhaft wurde vereinbart, informiert Stephan Rölli von der Rimmo-Invest AG 
abschließend.